Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.05.2024 N Ф05-8420/2024 по делу N А40-165903/2023 Требование: О признании незаконным решения уполномоченного органа, обязании устранить допущенные нарушения. Обстоятельства: Оспариваемым решением истцу было отказано в удовлетворении заявления о предоставлении государственной услуги - выдаче дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка. Решение: Требование удовлетворено, поскольку к истцу в связи с приобретением права собственности на нежилое помещение, находящееся на земельном участке, перешло право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности; кроме того, установлено, что ответчик начисляет истцу арендную плату за пользование земельным участком.
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 мая 2024 г. по делу N А40-165903/2023
Резолютивная часть постановления объявлена 15.05.2024
Полный текст постановления изготовлен 17.05.2024
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Петропавловской Ю.С.,
судей: Ананьиной Е.А., Латыповой Р.Р.,
при участии в заседании:
от ООО "Прогресс": не явился, извещен;
от Департамента городского имущества города Москвы посредством системы "Картотека арбитражных дел" (онлайн-заседания): Бондаренко Г.Е. по доверенности от 11.12.2023, паспорту;
от ЗАО "Московский завод автоагрегатов": не явился, извещен;
рассмотрев 15.05.2024 в судебном заседании с использованием системы "Картотека арбитражных дел" (онлайн-заседания) кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы,
на решение от 26.10.2023 Арбитражного суда города Москвы,
на постановление от 25.01.2024 Девятого арбитражного апелляционного суда
по делу N А40-165903/2023
по заявлению ООО "Прогресс"
к Департаменту городского имущества города Москвы,
третье лицо: ЗАО "Московский завод автоагрегатов",
о признании незаконным решения,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Прогресс" (далее - ООО "Прогресс", общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы о признании незаконным решения Департамента городского имущества города Москвы (далее - департамент) от 05.04.2023 N 33-5-26359/23-(0)-1, об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ЗАО "Московский завод автоагрегатов".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.10.2023, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2024, заявленные требования удовлетворены.
В кассационной жалобе департамент просит отменить данные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, неполное выяснение фактических обстоятельств.
В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы и требования кассационной жалобы.
Иные лица, извещенные надлежащим образом о дате, месте и времени судебного разбирательства в суде кассационной инстанции, своих представителей не направили, что в силу положений части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя департамента, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Арбитражные суды установили, что общество является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0004003:8115 в здании по адресу: г. Москва, ул. Нагатинская, д. 16 (запись государственной регистрации права от 20.12.2019 N 77:05:0004003:8115-77/005/2019-9). Это нежилое помещение находится на земельном участке с адресным ориентиром: г. Москва, ул. Нагатинская, вл. 16 (кадастровый номер 77:05:0004003:6). На данный земельный участок был заключен договор аренды от 13.07.1995 N М05-002652 между департаментом и ЗАО "Московский завод автоагрегатов" (ЗАО "МЗАА АМО ЗИЛ") сроком до 13.07.2044.
Общество обратилось с заявлением о предоставлении государственной услуги - выдача дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с адресным ориентиром: г. Москва, ул. Нагатинская, вл. 16 (кадастровый номер N 77:05:0004003:6).
Департамент письмом от 05.04.2023 N 33-5-26359/23-(0)-1 сообщил обществу об отказе в предоставлении испрашиваемой государственной услуги.
Отказ департамента мотивирован тем, что объекты по адресу: г. Москва, ул. Нагатинская, д. 16, расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 77:05:0004003:6 включены в утвержденный постановлением Правительства Москвы от 11.12.2013 N 819-ПП Перечень объектов недвижимого имущества, созданных на земельных участках, не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство, в отношении которых зарегистрировано право собственности и (или) сведения о которых внесены в установленном порядке в государственный кадастр недвижимости. Департамент указал, что внесение изменений в договор не представляется возможным.
Общество в целях соблюдения требования о досудебном обжаловании обратилось с письмом на имя руководителя Департамента городского имущества г. Москвы М.Ф. Гамана, в котором указало на незаконность принятого решения об отказе в заключении дополнительного соглашения к договору аренды и просило отменить решение и заключить с ООО "Прогресс" данное соглашение.
Письмом от 22.05.2023 руководитель департамента указал на то, что правовых оснований для оформления дополнительного соглашения с обществом не имеется, так как при принятии решения об отказе в заключении соглашения Департамент руководствовался положениями правовых актов, регулирующих оказание государственной услуги, а именно п. 2.10.1.8 Административного регламента, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 N 199-ПП.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения общества в Арбитражный суд города Москвы с рассматриваемым заявлением.
Удовлетворяя заявленные требование, суды руководствовались положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходили из следующего.
Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5, пункта 1 ст. 1 ЗК РФ).
В силу пункта 1 ст. 35 ЗК РФ и пункта 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятого зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Судами установлено, что общество обратилось в департамент за государственной услугой исключительно в отношении только одного из двух помещений - с кадастровым номером 77:05:0004003:8115 в здании по адресу: г. Москва, ул. Нагатинская, д. 16 (запись государственной регистрации права от 20.12.2019 N 77:05:0004003:8115-77/005/2019-9), которое отсутствует в указанном перечне и в отношении которого отсутствуют признаки самовольного строительства (согласно акту Госинспекции по недвижимости от 16.12.2020 N 9057893, на основании которого объекты недвижимости по адресу: г. Москва, ул. Нагатинская, д. 16 были включены в вышеуказанный Перечень).
Так, земельный участок с адресным ориентиром: г. Москва, ул. Нагатинская, вл. 16 (кад. N 77:05:0004003:6) уже является предметом договора аренды, заключенного между ЗАО "Московский завод автоагрегатов" и г. Москвой в лице Департамента городского имущества от 13.07.1995 N М-05-002652, сроком до 13.07.2044.
Общество приобрело нежилое помещение с кадастровым номером 77:05:0004003:8115 по договору купли-продажи от 03.09.2019.
По условиям договора, помещение расположено на земельном участке площадью 29703 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Нагатинская, дом 16, согласно условиям договора, покупатель приобретает на земельный участок те же права, что существуют у продавца, в объеме, пропорциональном площади недвижимости по отношению к площади всего здания с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ).
Продавец по договору купли-продажи ООО "ХоумСтор" (продавец у которого купило помещение ООО "Прогресс"), в свою очередь, приобрело вышеуказанное нежилое помещение у ЗАО "Московский завод автоагрегатов", которое являлось непосредственно лицом, с которым был заключен договор аренды земельного участка.
В связи с приобретением права собственности на нежилое помещение, находящееся на вышеуказанном земельном участке с кадастровым номером 77:05:0004003:8115, к ООО "Прогресс" в силу пунктов 1, 3 ст. 552 ГК РФ, пункта 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ перешло право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости и связанные с этим правом обязанности.
В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума ВАС РФ N 11 разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
По смыслу вышеуказанных норм и разъяснений Пленума ВАС РФ при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
В соответствии с ч. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Согласно ч. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с ч. 2 ст. 7 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений, и состоит в том числе из реестра объектов недвижимости (далее - кадастр недвижимости) и реестра прав, ограничений прав и обременении недвижимого имущества (далее - реестр прав на недвижимость).
Суды пришли к выводу, что отказ в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка влечет недостоверность сведений Единого государственного реестра недвижимости в отношении арендатора спорного земельного участка, который к настоящему времени уже не является стороной договора аренды.
Отношения между арендатором и арендодателям при переходе прав на недвижимость находящуюся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, урегулированы ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ. Это отмечает ВАС РФ в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" указывая: "По смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка".
При смене собственника недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, происходит замена одной из сторон договора аренды - перемена лиц в обязательстве, а именно арендатора. При этом права и обязанности первоначального арендатора, переходят к другому лицу в силу закона, (ст. 387 ГК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ). При переходе права аренды в силу закона не требуется фактического предоставления в натуре земельного участка, не требуется предоставления прав аренды на данный земельный участок со стороны арендодателя. И право аренды, и сам участок переходят к арендатору в силу закона.
Пункт 2.10.1.8 Административного регламента, со ссылкой на которую ООО "Прогресс" было отказано в оказании государственной услуги по выдаче дополнительного соглашения, сам по себе не соответствует п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ. Указанная правовая норма ЗК предусматривает право уполномоченного органа отказать в предоставлении земельного участка, на котором расположено здание, сооружение, объект незавершенного строительства, в отношении которого принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ.
В соответствии п. п. 3.1. ст. 222 ГК РФ, устанавливает, что решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом, либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).
Решения о сносе в отношении строений по адресу: ул. Нагатинская, д. 16, приведенных в обжалуемом отказе Департаментом от 05.04.2023, не принималось, соответственно законных оснований для отказа в предоставлении земельного участка в аренду у департамента не имелось.
Пункт 4 ч. 5 ст. 4.1 Закона г. Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве", который предусматривает, что основанием для принятия до 01.01.2025 решения об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов наряду с основаниями, предусмотренными ст. 39.16 ЗК РФ, является включение расположенного на земельном участке объекта недвижимого имущества в утвержденный Правительством Москвы перечень объектов недвижимого имущества, созданных на земельных участках, не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции) и (или) при отсутствии разрешения на строительство, в отношении которых зарегистрировано право собственности и (или) сведения о которых внесены в установленном порядке в Единый государственный реестр недвижимости" не подтверждает законность принятого в отношении ООО "Прогресс" решения об отказе, поскольку основания для отказа в предоставлении земельного участка предусмотрены ст. 39.16 ЗК РФ, которая содержит закрытый перечень оснований для отказа в предоставлении участка без проведения торгов.
Таким образом, основания для отказа в выдаче дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка не могут устанавливаться в нормативно-правовых актах субъекта РФ и противоречить федеральному законодательству.
При принятии решения об отказе департамент не разрешал вопрос о предоставлении земельного участка ООО "Прогресс", а решал вопрос об оформлении (выдаче) дополнительного соглашения к договору в связи со сменой лица на стороне арендатора.
С учетом всех установленных обстоятельств суды пришли к выводу о несоответствии оспариваемого решения Департамента от 05.04.2023 N 33-5-26359/23-(0)-1 об отказе в предоставлении испрашиваемой государственной услуги требованиям действующего законодательства и нарушении им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем удовлетворили заявленные требования.
Выводы судов основаны на обстоятельствах, установленных в результате оценки доказательств и на правильном применении норм материального и процессуального права с учетом таких обстоятельств.
Оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 26.10.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2024 по делу N А40-165903/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
