Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.10.2024 N Ф05-23047/2024 по делу N А40-243374/2023 Требование: Об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений. Обстоятельства: Между сторонами возникли разногласия при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества в части стоимости имущества. Решение: Требование удовлетворено, поскольку истец является субъектом малого предпринимательства и имеет право на выкуп арендованного имущества по его рыночной стоимости; выкупная цена объекта недвижимости определена на основании заключения судебно-оценочной экспертизы.
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 октября 2024 г. по делу N А40-243374/2023
Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2024 года
Полный текст постановления изготовлен 24 октября 2024 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Беловой А.Р.,
судей Аталиковой З.А., Федуловой Л.В.
при участии в заседании:
от Департамента городского имущества города Москвы: Воронова В.В., по доверенности от 14.12.2023 N ДГИ-Д-1706/23
от общества с ограниченной ответственностью "Центр Социально - психологической реабилитации "ЭРА" (в режиме веб-конференции): Бибик А.С., по доверенности от 26.06.2024
при рассмотрении 21 октября 2024 года в судебном заседании кассационной жалобы Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 27 апреля 2024 года
Арбитражного суда города Москвы
на постановление от 24 июля 2024 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
по иску общества с ограниченной ответственностью "Центр Социально - психологической реабилитации "ЭРА" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Центр Социально - психологической реабилитации "Эра" (далее - ООО "ЦСПР "Эра", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом принятого судом заявления об уточнений исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 221,8 кв. м, с кадастровым номером 77:06:0002015:4118, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Винокурова, д. 6, пом. 2/Н, по пунктам 3.1, 3.4 договора.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 27 апреля 2024 года урегулированы разногласия в редакции истца, по цене объекта недвижимости в размере 25 530 179 руб.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2024 года решение Арбитражного суда города Москвы от 27 апреля 2024 года оставлено без изменения.
Законность принятых по делу судебных актов проверяется в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Департамента, который просит вышеуказанные судебные акты отменить и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене и на условиях, предложенных Департаментом.
В обоснование кассационной жалобы Департамент ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Заявитель указывает, что Департамент осуществляет полномочия по управлению и распоряжению объектами собственности города Москвы, организует работу по проведению независимой оценки стоимости имущества города Москвы, из чего следует вывод, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности; отмечает, что отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, представленный Департаментом, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
До судебного заседания от истца поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен судебной коллегией к материалам дела.
От ООО "ЦСПР "Эра" в Арбитражный суд Московского округа в электронном виде поступило ходатайство об участии в судебном заседании путем онлайн-заседания (посредством веб-конференции). К ходатайству приложены электронные образцы документов, удостоверяющие личность представителя истца и доверенность на представление его интересов.
В соответствии с положениями статья 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, введенной Федеральным законом от 30.12.2021 N 440-ФЗ и исходя из необходимости соблюдения интересов участников процесса на судебную защиту, принимая во внимание наличие технической возможности для проведения судебного заседания с использованием информационной системы "Картотека арбитражных дел" (онлайн-заседания), Арбитражным судом Московского округа удовлетворено заявленное ходатайство истца.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента (непосредственно присутствующий в судебном заседании) поддержал приведенные доводы и требования своей кассационной жалобы. Представитель ООО "ЦСПР "Эра" (принимавший участие в судебном заседании посредством веб-конференции) по доводам кассационной жалобы возражал, просил оставить судебные акты без изменения.
Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей Департамента и ООО "ЦСПР "Эра", изучив материалы дела, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов ввиду следующего.
Из материалов дела следует, что 14.01.2008 между ООО "Центр социально-психологической реабилитации "Эра" и Департаментом городского имущества города Москвы заключен договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы от 14.01.2008 N 07-9/08, в редакции дополнительного соглашения от 22.10.2008, дополнительного соглашения от 02.04.2015 к договору аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы от 14.01.2008 N 07-9/08, в соответствии с которым истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 221,8 кв. м, с кадастровым номером 77:06:0002015:4118, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Винокурова, д. 6, пом. 2/Н.
22.09.2023 Департамент городского имущества города Москвы на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и в соответствии с распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 14.09.2023 N 67850 "О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Винокурова, д. 6, пом. 2/Н, общей площадью 221,8 кв. м", направил в адрес общества письмо N 33-6-631424/23-(0)-3 "О предложении воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества".
Исходя из условий, предложенных ответчиком, и урегулированных пунктом 3.1 договора купли-продажи недвижимости от 19.09.2023 N 59-8761, цена объекта составляет 38 768 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 09.08.2023 N М753-2538-П/2023, выполненным ООО "Центр оценки "Аверс", и экспертным заключением от 11.08.2023 N 680/487-23, подготовленным Ассоциацией "Межрегиональный союз оценщиков", является окончательной, согласованной сторонами договора, и изменению не подлежит.
Поскольку истец считает, что указанная цена в договоре купли-продажи от 19.09.2023 N 59-8761 является чрезмерно завышенной, в целях определения стоимости выкупаемых объектов, он заключил договор с ООО "ОЦЕНКА-ПРАВО" на проведение оценки рыночной стоимости объекта.
В соответствии с отчетом N 0023Н-74 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:06:0002015:4118 общей площадью 221,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Винокурова, д. 6, пом. 2/Н от 18.10.2023, выполненным ООО "ОЦЕНКА-ПРАВО", цена объекта составляет 15 711 861 руб.
Данный отчет свидетельствует о том, что цена объекта, предлагаемая Департаментом явно завышена, как и цена ежемесячных платежей по Договору.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 ГК РФ, истец обратился с настоящим иском в суд.
Для устранения разногласий в стоимости выкупаемого имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу.
Согласно экспертному заключению ООО "Лаборатория судебных экспертиз" экспертом сделан вывод - рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 221,8 кв. м, с кадастровым номером 77:06:0002015:4118, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Винокурова, д. 6, пом. 2/Н по состоянию на 22.09.2023 составляет 25 530 179 руб., без учета НДС.
Суды, изучив представленное в материалы дела экспертное заключение, установили, что оценка, проведенная экспертом, соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 NN 254, 255, 256 и от 25.09.2014 N 611, отражает реальную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов у судов не имеется.
Экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суды считают достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела.
Суды первой и апелляционной инстанций, разрешая спор по существу, исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, проанализировав условия заключенного договора с позиции статей 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 3 - 5, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", руководствуясь положениями статей 209, 309, 310, 313, 330, 410, 411, 432, 445, 446, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 5 статьи 10, 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; учитывая позицию, изложенную в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком"; исходя из того, что истец является субъектом малого предпринимательства, что не оспаривается ответчиком и подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства; учитывая, что сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют, площадь нежилого помещения не превышает суммарной площади, установленной положениями части 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы"; установив, что истец имеет право на выкуп арендованного имущества по его рыночной стоимости, установленной судебной экспертизой; рыночная стоимость выкупаемого имущества определена в результате проведения судебной экспертизы; учитывая, что экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки; принимая во внимание, что Департаментом не представлено доказательств необъективности выводов, содержащихся в заключении по результатам оценочной экспертизы, а также доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения; в связи с чем, пришли к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований по урегулированию разногласий по цене объекта недвижимости в размере 25 530 179 руб., без учета НДС.
Оснований не согласиться с выводами судов кассационная коллегия не усматривает и признает, что все существенные обстоятельства дела судами установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.
Объективность и законность заключения, представленного по результатам проведения судебной экспертизы, получило полную оценку судами.
Судебный эксперт, в отличие от специалистов-оценщиков, на чьи заключения ссылались стороны при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.
Судебная коллегия отмечает, что изложенные Департаментом в кассационной жалобе доводы проверены судом кассационной инстанции в полном объеме, однако не опровергают выводы судов и не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права, а фактически повторяют доводы, изложенные им при рассмотрении дела в первой и апелляционной инстанции, получившие соответствующую правовую оценку судов двух инстанций и направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств, имеющихся в деле доказательств и основанных на них выводов судов, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Вопрос оценки доказательств в силу части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является компетенцией суда, рассматривающего спор по существу.
Несогласие Департамента с выводами судов, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не свидетельствует о допущенной при рассмотрении дела судебной ошибке и не является основанием для отмены судебных актов судом кассационной инстанции.
Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебных актов, не установлено.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренных в статье 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 27 апреля 2024 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2024 года по делу N А40-243374/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.
