Постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.08.2024 N Ф05-14796/2024 по делу N А40-153507/2023 Требование: О признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды, признании договора действующим, предоставлении возможности пользоваться объектом. Обстоятельства: Арендодатель уведомил арендатора о расторжении договора аренды в связи с выявлением факта проведения перепланировки объекта. Решение: Требование удовлетворено в части, поскольку арендатор не был уведомлен о проведении осмотра арендуемого помещения, в связи с чем не имел возможности участвовать в осмотре и ознакомить проверяющих с техническим планом помещения; согласно экспертному заключению выполненные арендатором переустройство и перепланировка помещения допустимы и безопасны, не противоречат требованиям действующих нормативных документов.
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 августа 2024 г. по делу N А40-153507/2023
Резолютивная часть постановления объявлена 01.08.2024.
Полный текст постановления изготовлен 05.08.2024
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи С.Ю. Дацука,
судей В.В. Кобылянского, А.В. Цыбиной
при участии в заседании:
от истца: общества с ограниченной ответственностью "Монтажное управление "Промвентиляция" - Р.У. Межидов, представитель по доверенности от 13.09.2023;
от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы - М.А. Новиков, представитель по доверенности от 27.12.2023;
рассмотрев в судебном заседании 01 августа 2024 года кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 12 декабря 2023 года и
постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 марта 2024 года
по иску общества с ограниченной ответственностью "Монтажное управление "Промвентиляция"
к Департаменту городского имущества города Москвы
о признании недействительной односторонней сделки, признании договора аренды действующим.
установил:
ООО "Монтажное управление "Промвентиляция" (далее - ООО "МУ "Промвентиляция", Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды, признании договора аренды N 00-00941/20 от 20.10.2020 действующим, предоставлении истцу на время судебных разбирательств возможности пользоваться объектом.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.12.2024, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2024, требования удовлетворены частично: спорная сделка признана недействительной, договор аренды N 00-00941/20 от 20.10.2020 - действующим.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
В обоснование кассационной жалобы Департаментом указано на нарушение судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие выводов, содержащихся в судебных актах, обстоятельствам дела. По мнению заявителя, суды не учли реальный характер допущенных нарушений условий договора аренды.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии жалобы к производству, месте и времени судебного заседания размещена на официальном интернет-сайте суда: http://fasmo.arbitr.ru.
В заседании суда кассационной инстанции представители сторон поддержали правовые позиции по спору.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в решении суда первой инстанции и постановлении суда апелляционной инстанции, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятых по делу судебных актов.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 20.10.2020 между Департаментом и Обществом заключен договор аренды от N 00-00941/20, по условиям которого истцу во временное возмездное владение и пользование передан объект нежилого фонда общей площадью 82,80 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. 3-я Песчаная, д. 5, корп. 1.
Объект аренды является собственностью города Москвы, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись о регистрации от 21.02.2002 N 77-01/09-064/2002-323.
Действие договора распространено на период с 01.10.2020 до 01.10.2030.
Согласно пункту 1.3 договора цель использования (назначение) объекта аренды определяется арендатором самостоятельно из следующих видов назначения: а) административное.
В соответствии с пунктом 5.3.4 договора арендатор имеет право производить перепланировку объекта нежилого фонда в случае, если в результате перепланировки не нарушается несущая способность конструктивных элементов здания, соблюдаются требования технических регламентов, не создается угроза для жизни безопасности и здоровья граждан, не нарушаются права третьих лиц и отсутствует необходимость внесения изменений в данные Единого государственного реестра недвижимости.
В силу пункта 13.11 договора в случае необходимости проведения перепланировки объекта нежилого фонда таковая согласовывается с Департаментом. В случае проведения арендатором перепланировки, несогласованной с Департаментом, арендатор уплачивает на счет Департамента неустойку, равную ставке годовой арендной платы, определенной по итогам аукциона.
Пунктом 7.11 договора регламентировано, что в случае выявления арендодателем факта нарушения арендатором обязанности, предусмотренной пунктом 5.3.3 договора, арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы, а также восстановить своими силами и (или) за свой счет объект аренды в первоначальное состояние, либо компенсировать расходы Арендодателя на такое восстановление.
Пунктом 9.5 договора предусмотрено право Департамента в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от договора в случае повторного выявления нарушений, предусмотренных разделом 7 договора.
Актом осмотра от 13.01.2023 N 9095321/1/23 подтверждено производство перепланировки.
Департаментом в адрес арендатора направлены претензии от N 33-6-141-518/22-(0)-1, 33-6-815908/22-(0)-2 о необходимости в течение 6 месяцев устранить выявленное нарушение.
Впоследствии Департамент письмом от 25.01.2023 уведомил истца о расторжении договора.
Полагая, что указанные действия публичного собственника являются неправомерными, Общество обратилось в арбитражный суд с иском.
Разрешая спор, суды обеих инстанций по результатам исследования и оценки совокупности представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выявили состав и последовательность взаимных действий Департамента и Общества, установили, что вопреки достигнутым договоренностям, отраженным в соглашении, арендатором внесены определенные изменения в арендуемый объект. Вместе с тем истец не был уведомлен о проведении осмотра арендуемого помещения, не ознакомлен со спорным актом, не имел возможности участвовать в осмотре и приносить свои замечания, ознакомить проверяющих с техническим планом помещения, в результате чего в указанном акте было указано о проведении перепланировок, которые уже существовали на момент приемки помещения арендатором; в период с 13.04.2022 по настоящее время проводились мероприятия по согласованию проведенной перепланировки в части установки дополнительного сантехнического оборудования и изменения конфигурации узла - изготовлен поэтажный план и экспликация помещения после перепланировки в ГБУ МосгорБТИ, оформлено Техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ по переустройству и (или) перепланировке. Более того, согласно экспертному заключению ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в г. Москве" от 04.05.2023 переустройство и перепланировка нежилого помещения соответствуют требованиям СП 2.1.3678-20, ФЗ от 30.12.2009 N 384-ФЗ, СанПин 1.2.3685-21. Согласно Техническому заключению ГБУ "Экспертный центр" выполненные переустройство и перепланировка помещения допустимы и безопасны в полном объеме, не противоречат положениям и требованиям действующих нормативных документов.
Учитывая совокупность приведенных обстоятельств, суды, руководствуясь положениями статей 8, 166, 168, 421, 606 - 625 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о наличии законных оснований для частичного удовлетворения требований.
Суд кассационной инстанции, проверив законность решения и постановления, действуя в пределах своих полномочий, из которых исключено установление иных обстоятельств, чем были установлены судами, констатирует отсутствие оснований для несогласия с приведенными выводами судов первой и апелляционной инстанции и признает их правильными по существу.
Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности возникают, в том числе из неосновательного обогащения.
Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по общему правилу договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу пунктов 1, 5 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.
В соответствии разъяснениями пункта 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункта 3 статьи 307, пункт 4 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как установлено судами и следует из материалов дела, выявленные Департаментом отступления от условий заключенного договора в силу предписаний этого же договора не позволяли ответчику прекратить арендные правоотношения в одностороннем порядке.
Данный вывод в полной мере соответствует материалам дела, основан на правильном толковании подлежащих применению норм материального права.
Реализованные конструктивные изменения объекта арендных отношений не затронули базовых планировочных решений, не привели к каким-либо негативным последствиям, что подтверждено рядом экспертных заключений.
Суд округа дополнительно отмечает, что по смыслу действующего законодательства расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений сторон, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны. Применению данной меры должно предшествовать предоставление обязанному лицу возможности исполнения принятых по договору обязательств.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора.
В рассматриваемом случае такого рода обстоятельств не установлено.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, установлены судами полно, представленные доказательства исследованы с соблюдением регламентированного Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации стандарта, получили всестороннюю и надлежащую правовую оценку.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, кассационной коллегией не установлено.
Учитывая изложенное, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 12 декабря 2023 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 марта 2024 года по делу N А40-153507/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
