Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.03.2023 N Ф05-1287/2023 по делу N А40-32628/2022 Требование: О понуждении заключить договор купли-продажи объекта недвижимости. Обстоятельства: Сторонами был заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы. Истец, являясь субъектом малого предпринимательства, обратился с заявлением о выкупе арендованного имущества, в чем ему было отказано в связи с осуществлением истцом перепланировки помещений. Решение: Требование удовлетворено, поскольку сам по себе факт перепланировки не препятствует выкупу помещения и не может послужить основанием для отказа в отчуждении недвижимого имущества.
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 марта 2023 г. по делу N А40-32628/2022
Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2023 года
Постановление в полном объеме изготовлено 28 марта 2023 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего - судьи Филиной Е.Ю.
судей Аталиковой З.А., Красновой С.В.,
при участии в заседании:
от истца: Назарова А.В., доверенность от 21.03.2023;
от ответчика: Мерненко Э.С., доверенность от 10.11.2022;
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 19.09.2022 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2022
по делу по иску ООО "Нортэкс"
к Департаменту городского имущества города Москвы,
о понуждении заключить договор,
установил:
ООО "Нортэкс" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) с требованиями о понуждении заключить договор купли-продажи объекта недвижимости на условиях прилагаемого к исковому заявлению проекта договора с учетом уточнения требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.09.2022 суд обязал Департамент городского имущества города Москвы заключить с ООО "Нортэкс" договор купли-продажи объекта недвижимости, а именно: нежилого помещения общей площадью 168,2 кв. м расположенного по адресу: г. Москва, Севастопольский проспект, д. 37 с кадастровым номером: 77:05:0001015:6714 на условиях, изложенных в резолютивной части решения.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2022 решение Арбитражного суда города Москвы от 19.09.2022 оставлено без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Не согласившись с судебными актами судов первой и апелляционной инстанции, Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой заявитель просит отменить обжалуемые судебные акты судов первой и апелляционной инстанций и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование доводов кассационной жалобы Департамент указал на нарушение судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, считает, что выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют обстоятельствам дела.
Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы по доводам отзыва, приобщенного судебной коллегией к материалам дела.
Обсудив заявленные доводы, заслушав представителей истца и ответчика, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судом первой и апелляционной инстанции судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемые судебные акты судов первой и апелляционной инстанции подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения по следующим основаниям.
Как установлено судами, между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "Нортэкс" заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы согласно которому истцу передано в аренду нежилое здание расположенное по адресу: г. Москва, пр-кт Севастопольский, д. 37, общей площадью 168,2 кв. м, кад. номер: 77:05:0001015:6714 на основании договора аренды N 07-00326/07 от 28.04.2007. Срок действия договора аренды установлен до 11.05.2008. Дополнительным соглашением срок продлен до 30.06.2015.
Поскольку по истечении срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявила о его расторжении и об отказе в его пролонгации, в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях.
18.05.2021 в целях реализации своего права на приобретение арендуемого помещения, предусмотренного ст. 3 Федерального Закона РФ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации, истец обратился в Департамент с заявлением о предоставлении государственной услуги "возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности Москвы" в отношении вышеуказанного арендуемого имущества.
28.06.2021 письмом о рассмотрении запроса на предоставление государственной услуги N 33-5-49911/21-(0)-3 в оказании услуги истцу было отказано.
10.11.2021 Истец повторно обратился в Департамент с заявлением о предоставлении государственной услуги "возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности Москвы" в отношении вышеуказанного арендуемого имущества.
28.12.2021 письмом о рассмотрении запроса на предоставление государственной услуги N 33-5-108689/21-(0)-1 в оказании услуги истцу также было отказано. Причиной отказа послужило осуществление перепланировки помещений.
В обоснование требований истец указал, что стороны Департамента городского имущества имеется нарушение срока на предоставление государственной услуги "возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности Москвы", а также неправомерный отказ.
Истец заказал оценку рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 168,2 кв. м расположенного по адресу: г. Москва, Севастопольский проспект, д. 37, у независимой организации ООО "Столичное агентство экспертизы собственности". Согласно результату оценки общая стоимость нежилого помещения определена в размере 15 674 000 руб.
24.12.2021 истцом направлено в адрес ответчика предложение заключить договор купли-продажи на условиях, предусмотренных проектом договора купли-продажи. Ответом от 20.01.2022 Департаментом отказано.
Истец указал, что договор аренды продолжает свое действие, задолженности по арендным платежам не имеется.
Полагая отказ в предоставлении государственной услуги незаконным, истец обратился в суд.
Удовлетворяя исковые требования, суды пришли к выводу, что требования истца являются законными и обоснованными, поскольку представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют о неправомерности отказа Департамента в предоставлении государственной услуги. Способ восстановления нарушенного права истцом соответствует положениям статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Судами установлено, что истец отвечает установленным Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ требованиям и полностью соответствует условиям, при наличии которых у общества возникает право на приобретение арендуемого имущества на основании указанного закона.
В целях полного и всестороннего исследования всех обстоятельств по делу судом для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, определением Арбитражного суда города Москвы от 14.07.2022 удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной оценочной экспертизы по делу, назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "КОМПАНИЯ "ЭКСПЕРТИЗА, СТРОИТЕЛЬСТВО И ОЦЕНКА", эксперту Филимоновой Елене Михайловне.
Согласно выводам эксперта, на основании предоставленной информации, выполненного анализа и расчетов, рыночная стоимость без учета НДС нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, пр-кт Севастопольский, д. 37, общей площадью 168,2 кв. м, кадастровый номер: 77:05:0001015:6714, по состоянию на 18.05.2021 составляет: 18 496 000 руб.
Выводы экспертного заключения признаны судами достоверными, соответствующими требованиям статей 55, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суды указали, что экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности.
Таким образом, суды признали отказ Департамента незаконным, признали достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела и посчитали возможным рыночную стоимость спорного объекта определить в соответствии с экспертным заключением, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение.
Указанные в кассационной жалобе доводы не опровергают законность и обоснованность принятых по делу судебных актов и правильности выводов судов, а свидетельствуют о несогласии заявителя кассационной жалобы с установленными судами первой и апелляционной инстанции обстоятельствами и оценкой доказательств, и, по существу, направлены на их переоценку.
Судами установлено, что указание ответчика на то, что истец не соответствует требованиям, установленным положениями Закона N 159-ФЗ до 01.01.2009 является ошибочным, поскольку в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".
Отклоняя доводы Департамента со ссылкой на перепланировку помещений, суды установили, что согласно представленной в материалы дела справке от 27.05.2021 N 1698355424 ГБУ МосгорБТИ, по данным технического учета на дату последнего обследования 21.05.2014 площадь объекта: 1 этаж, помещение V (ком. 1-15), расположенного по адресу: город Москва, Севастопольский проспект, дом 37, составляет 195,5 кв. м. Согласно архивным данным по состоянию на 07.06.1965 площадь объекта: 1 этаж, помещение V (ком. 1-13), составляла 168,2 кв. м. Изменение площади и нумерации объекта произошло в результате: учета изменений при проведении текущей инвентаризации, в том числе уточнения линейных размеров и пересчета площадей (разрешение на произведенное переоборудование в ГБУ МосгорБТИ не предъявлено); изменения границ объекта.
Между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "Нортэкс" заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, согласно которому истец, являясь арендатором, принял в аренду нежилое здание, расположенное по адресу: г. Москва, пр-кт Севастопольский, д. 37, общей площадью 168,2 кв. м, кад. номер: 77:05:0001015:6714, на основании договора аренды N 07-00326/07 от 28.04.2007.
Перечень необходимых требований для реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения не содержит требования к площади арендуемого помещения и отсутствию перепланировки помещений и является исчерпывающими.
Следовательно, суды сделали обоснованный вывод о том, что сам по себе факт перепланировки не препятствует выкупу помещения и не может послужить основанием для отказа в отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности Москвы и не затрагивает права и законные третьих лиц.
Доводы заявителя кассационной жалобы отклоняются судебной коллегией, поскольку при рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установил все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу в их совокупности в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нормы материального и процессуального права применены правильно.
Приведенные в кассационной жалобе доводы повторяют позицию ответчика и доводы апелляционной жалобы, которые уже были всесторонне и полно рассмотрены, что нашло свое отражение в судебных актах.
Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Арбитражный суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в обжалуемом судебном акте либо были отвергнуты судами, разрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены принятых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 19.09.2022 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2022 по делу N А40-32628/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
