Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.03.2023 N Ф05-5180/2023 по делу N А40-132553/2022 Требование: Об отмене решения регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации договора аренды части помещения, устранении допущенных нарушений. Обстоятельства: Решение мотивировано наличием признаков перепланировки помещения, а также тем, что передаваемая в аренду часть помещения не выделена в натуре. Решение: Требование удовлетворено, так как выявление признаков перепланировки, проведенной без учета требований действующего законодательства, при регистрации обременения в виде аренды в полномочия регистрирующего органа не входит. Действующее законодательство не содержит требований, согласно которым для того, чтобы часть объекта недвижимости была предметом сделки, ее необходимо поставить на кадастровый учет.
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 марта 2023 г. по делу N А40-132553/2022
Резолютивная часть постановления объявлена 29.03.2023
Постановление в полном объеме изготовлено 30.03.2023
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего - судьи Красновой С.В.
судей Аталиковой З.А., Лазаревой И.В.,
от ПАО "Сбербанк России": Сибрикова А.А. по дов. от 22.03.2022,
от Управления Росреестра по Москве: Скиперский А.С. по дов. от 24.01.2023,
от Федеральной службы государственной статистики: не явился, извещен,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Управления Росреестра по Москве
на решение Арбитражного суда города Москвы от 13.10.2022 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2022 по делу N А40-132553/2022
по заявлению ПАО "Сбербанк России"
к Управлению Росреестра по Москве
о признании незаконным и отмене решения, об обязании
третье лицо: Федеральная служба государственной статистики
установил:
Публичное акционерное общество "Сбербанк России" (далее - заявитель, Банк) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление) с требованием о признании незаконным и отмене решения от 31.03.2022 N КУВД-001/2022-11838038/1, о возложении обязанности устранить допущенные нарушения.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Федеральная служба государственной статистики.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 13.10.2022, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2022, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Управление обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить как незаконные и необоснованные, принятые с нарушением норм материального и процессуального права и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте: http://kad.arbitr.ru.
Третье лицо своих представителей в суд кассационной инстанции не направил, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие, направило через систему "Мой Арбитр" отзыв на кассационную жалобу.
Отводов составу суда не поступило.
В судебном заседании представитель Управления доводы и требования кассационной жалобы поддержал, представитель заявителя против удовлетворения кассационной жалобы возражал.
От третьего лица поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен судом к материалам дела.
Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для их отмены или изменения.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 03.03.2022 между заявителем (арендатор) и третьим лицом (арендодатель) был заключен договор N 16-16-2/2022/2 аренды части помещения здания, находящегося в оперативном управлении Федеральной службы государственной статистики.
Согласно пункту 1.1. арендодатель с согласия Территориального управления, в соответствии со статьей 296 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 14 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилого помещения, расположенного в здании по адресу, г. Москва, ул. Мясницкая, д. 39, стр. 1, являющееся объектом культурного наследия регионального значения "Здание бывш. Центросоюза, ныне ЦСУ СССР, 1928-1936 гг., арх. Ле Корбюзье при участии арх. Колли Н.Я.", для размещения двух банкоматов, устанавливаемых в рамках зарплатного проекта.
В акте приема-передачи объектов нефинансовых активов от 03.03.2022 указано, какая именно часть помещения передается для сдачи в аренду, индивидуальные характеристики передаваемых помещений, а также схематическое указание на поэтажном плане, включая графическое обозначение мест расположения банкоматов.
24.03.2022 заявитель обратился с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, ограничений прав, обременении объектов недвижимости, сделок с прилагаемыми документами N MFC-0065/2022-51820-1, что подтверждается описью документов, принятых для государственной регистрации от 24.03.2022.
Уведомлением Управления о приостановлении государственной регистрации прав N КУВД-001/2022-1 1838038/1 от 31.03.2022 осуществление государственной регистрации прав было приостановлено до 30.06.2022. В качестве правового обоснования для приостановления государственной регистрации Управление указало несколько причин: предположение регистратора, что в отношении заявленного помещения усматривается перепланировка; передаваемая в аренду часть помещения не выделена в натуре, т.е. не ограничена какими-либо строительными конструкциями; не представлено согласие ТУ Росимущества от 09.12.2021 N 77-09/37964, на которое дается ссылка в договоре.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - закон N 218-ФЗ) Единый государственный реестр недвижимости является сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе.
На основании пункта 6 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество.
В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет). Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии с положениями пунктов 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. При этом Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
Согласно пункту 34 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если жилое помещение не изолировано и не обособлено или нежилое помещение не обособлено от других помещений в здании или сооружении.
В соответствии с пунктом 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.
Вместе с тем, из представленных на регистрацию документов усматривается, что Банк обратился с заявлением о регистрации договора аренды на часть помещения, заключенного на пять лет по 31.12.2026 (пункт 2.1 договора).
Согласно пункту 9 "Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016): "... арендатор вправе обратиться с заявлением об учете арендованной части нежилого помещения, преследуя цель отразить в государственном кадастре недвижимости сведения о переданной ему в пользование части недвижимой вещи. При этом внесение в кадастр соответствующих сведений в указанных целях не является отражением факта образования нового самостоятельного объекта недвижимости.
Учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.
При этом следует иметь в виду, что учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав ш такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения)".
Таким образом, кадастровый учет части помещения не может быть условием для государственной регистрации договора аренды этой части помещения, равно как нельзя ставить в зависимость право на проведение государственной регистрации аренды части помещения, которое не изолировано или не обособлено от других помещений в здании стенами или иными конструкциями.
Кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав (там же, п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016)).
Как указано в пункте 9 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды": "В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования" (непотребляемые вещи).
Судам следует иметь в виду, что это положение Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом".
В представленном на государственную регистрацию договоре указано описание передаваемой в аренду части помещения, номера этажа, помещения, общая площадь и т.д. Кроме того, в акте приема-передачи от 03.03.2022 отражен поэтажный план. Соответственно, из представленного на регистрацию договора и приложений к нему, а также акта приема-передачи усматривается, что сторонами согласован предмет аренды, имеется его текстуальное и графическое описание.
Следовательно, суд пришел к выводу, что приостановление регистрации договора ни основании пункта 34 части 1 статьи 26 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и пункта 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" является необоснованным.
В настоящем случае основанием для кадастрового учета на часть помещения является сам договор аренды.
Особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременении объекта недвижимости указаны в статье 44 Закона N 218-ФЗ.
Предоставление разрешительной документации на проведение работ по перепланировке здания при государственной регистрации обременения в виде аренды Законом N 218-ФЗ не предусмотрено.
Выявление признаков перепланировки, проведенной без учета требований действующего законодательства, при регистрации обременения в виде аренды в полномочия Управления не входит, а наличие либо отсутствие сомнений по данному поводу не должно влиять на совершение регистрационных действий.
Статья 26 Закона N 218-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, и предположения государственного регистратора о проведенной перепланировке, таковым не является.
Более того, действующее законодательство не содержит требований, согласно которым для того, чтобы часть объекта недвижимости была предметом сделки, ее необходимо поставить на кадастровый учет.
Таким образом, необходимые документы, отвечающие требованиям статьи 18 Закона о регистрации недвижимости, для государственной регистрации договора аренды указанного нежилого помещения были представлены.
На основании вышеизложенного судебная коллегия соглашается с выводами судов и находит их законными, обоснованными, соответствующими имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела.
При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу в их совокупности, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нормы материального права применены правильно.
Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, кассационной инстанцией не установлено.
Доводы, приведенные в кассационной жалобе, тождественны тем доводам, которые являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и свидетельствуют о несогласии с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств.
Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 13.10.2022 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2022 по делу N А40-132553/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
