Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.10.2024 N Ф05-22325/2024 по делу N А40-132461/2023 Требование: О взыскании стоимости устранения недостатков в счет уменьшения покупной цены квартиры. Обстоятельства: Участник долевого строительства ссылается на то, что застройщиком передана квартира со строительными недостатками. Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку застройщик передал объект строительства надлежащего качества в соответствии с требованиями действующего законодательства.
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 октября 2024 г. по делу N А40-132461/2023
Резолютивная часть постановления объявлена 08.10.2024
Полный текст постановления изготовлен 11.10.2024
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего - судьи Красновой С.В.
судей Беловой А.Р., Лазаревой И.В.,
при участии в заседании:
от ИП Фомина Е.А.: не явился, извещен,
от ООО "Специализированный застройщик "Московская компания "Пионер": Голосов Я.И. по дов. от 17.06.2024,
от ООО "Лайф-варшавская": не явился, извещен,
от ООО "Сотэкс": не явился, извещен,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Фомина Евгения Александровича
на решение Арбитражного суда города Москвы от 25.04.2024 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2024 по делу N А40-132461/2023
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Фомина Евгения Александровича
к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Московская компания "Пионер"
об уменьшении покупной цены квартиры
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Лайф-варшавская", общество с ограниченной ответственностью "Сотэкс"
установил:
Индивидуальный предприниматель Фомин Евгений Александрович (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный Застройщик "Московская Компания "Пионер" (далее - ответчик) о взыскании 863 397 руб. 20 коп. в счет уменьшения покупной цены квартиры в виде стоимости устранения недостатков, а также 20 000 руб. расходов на представителя и 11 000 руб. расходов за проведения экспертизы.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Лайф-варшавская", общество с ограниченной ответственностью "Сотэкс".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.04.2024, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2024, в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить как незаконные и необоснованные, принятые с нарушением норм материального и процессуального права, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте: http://kad.arbitr.ru.
Истец и третьи лица своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.
Отводов составу суда не поступило.
Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения кассационной жалобы возражал по доводам, изложенным в письменном отзыве.
Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для их отмены или изменения.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 13.07.2018 между истцом (участник долевого строительства) и ответчиком (застройщик) заключен договор N В1-0015-В1К4/ДДУ участия в долевом строительстве, согласно которому Застройщик обязуется в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить жилой дом, имеющий строительный адрес: г. Москва, проезд Каширский, вл. 25, п. и передать объект строительства, а именно: жилое помещение (далее - Квартира), расположенное в секции 1, этаж 4, N объекта по проекту 15, N объекта по факту 183, кол-во комнат 1, общая проектная площадь (кв. м) 41,41.
Согласно пункту 5.1 договора участник долевого строительства уплатил цену за квартиру в полном объеме, в размере 5 243 184 руб. 65 коп., в установленные сроки, что подтверждается передаточным актом от 09.03.2022.
Согласно Приложению N 1 к договору квартира должна быть передана с проведением отделочных работ.
09.03.2022 был подписан акт приема-передачи квартиры и истец обратился к ООО "Андерсон" для выявления строительных недостатков.
Список замечаний был оставлен застройщику 09.03.2022 для устранения недостатков.
14.07.2022 истцом в адрес ответчика было направлено письмо, где указывалось, что с 09.03.2022 замечания не были устранены, хотя один экземпляр ключей есть у представителей застройщика.
Согласно почтовому идентификатору письмо было получено ответчиком 18.07.2022, однако, как указывает истец, недостатки исправлены не были.
В обоснование исковых требований истец указал, что поскольку истец не обладает достаточными навыками и компетенцией, он обратился в ООО "Бюро Независимой Оценки и Экспертизы", для проведения экспертизы по установлению стоимости устранения недостатков.
Досудебная строительно-техническая экспертиза проведена 14.09.2022 по адресу: г. Москва, Каширский пр-д, д. 25, кор. 4, кв. 183. По результатам проведения данной экспертизы было установлено, что стоимость работ по устранению выявленных недостатков составляет 863 397 руб. 20 коп.
20.10.2022 истцом в адрес ответчика была направлена претензия с указанием недостатков и стоимостью их устранения.
26.10.2022 письмо было получено ответчиком, однако оставлено последним без удовлетворения. Указанные экспертом недостатки в 60-дневный срок устранены не были.
Поскольку досудебный порядок урегулирования спора, инициированный и реализованный истцом, не принес положительного результата, истец обратился в суд с иском.
Заявляя требование об уменьшении цены договора, истец ссылается на пункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), истец указал, что объект долевого строительства передан с недостатками, в связи с чем на стороне ответчика возникло обязательство по уменьшению стоимости покупной цены объекта на 863 397,20 руб. в виде стоимости устранения недостатков.
Согласно части 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Согласно части 5 статьи 8 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
Между тем, как указал суд, из материалов дела следует, что акт приема-передачи объекта долевого строительства подписан истцом без каких-либо замечаний.
В передаточном акте от 09.03.2022 указано, что стороны не имеют друг к другу каких-либо, в том числе, финансовых претензий, связанных с исполнением договора, приемом-передачей Объекта долевого строительства; состояние Объекта долевого строительства полностью соответствует характеристикам, указанным в Приложении N 1 к договору; участник долевого строительства удовлетворен качественным состоянием Объекта долевого строительства, осмотрел его до подписания настоящего акта, каких-либо дефектов и недостатков им не обнаружено.
В соответствии с абзацем 3 пункта 4.3.11 договора при наличии у участника долевого строительства каких-либо замечаний к качеству выполненных работ в Объекте долевого строительства, стороны одновременно с передаточным актом подписывают протокол замечаний в отношении объекта долевого строительства с указанием всех имеющихся у участника долевого строительства замечаний к работам, выполненным в объекте долевого строительства.
В силу положений ч. 5 ст. 8 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей.
Однако представленный истцом акт, составленный ООО "Андерсон", ответчиком не подписан и составлен спустя более 6 месяцев после подписания передаточного акта.
При этом, судом принято во внимание, что с момента передачи жилого помещения по передаточному акту 09.03.2022 оно сдается арендаторам и используется по назначению истцом как индивидуальным предпринимателем для извлечения прибыли в соответствии с основным видом деятельности 68.20. Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом, что следует из Выписки из ЕГРИП на истца (том 1 л.д. 158).
Использование нежилого помещения и проживание в нем арендаторов подтверждается: ответом Управляющей компании ООО "Лайф-Варшавская" на запрос (исх. ЛВШ-ИСХ-22-1555-1 от 14.12.2022); Сведениями о заявках, поступавшими в УК в период с апреля 2022 года по спорному жилому помещению; Сведениями о пользовании коммунальными услугами с марта 2022 года.
Таким образом, указанное помещение на момент проведения досудебного исследования в течение длительного времени использовалось по назначению арендаторами.
Кроме того, судом установлено, что ответчик был лишен возможности своевременно устранить недостатки, поскольку истец, потребовавший в претензионном порядке от застройщика устранения недостатков объектов долевого строительства, не предоставивший в дальнейшем доступ для их устранения, заявляя требование об уменьшении покупной стоимости помещения в судебном порядке.
Указанные обстоятельства также подтверждаются письменными пояснениями ООО "ЛАЙФ-ВАРШАВСКАЯ".
Более того, ответчик уведомлениями от 26.10.2022, от 17.11.2022, от 05.12.2022, от 27.06.2023, от 18.08.2023 сообщал о готовности устранения строительных недостатков помещения и просил предоставить представителям застройщика доступ к помещению.
Представителями ООО "Лайф-Варшавская" совместно с застройщиком (ответчиком) был осуществлен обход квартир N 30, N 38, N 183, N 191 по адресу: г. Москва, проезд Каширский, д. 25, собственником которых является истец.
В результате обхода было установлено, что указанные квартиры эксплуатируются и сдаются в аренду. При этом арендаторы отказались предоставлять доступ или согласовать удобное время осмотра, сославшись на отсутствие собственника квартир, что подтверждается письмом от 14.12.2022 исх. ЛВШ-ИСХ-22-1555-1.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу, что ответчик передал объект строительства надлежащего качества в соответствии с требованиями действующего законодательства, что подтверждается заключением о соответствии объекта проектной документации N 537-9-Р/ЗОС от 29.09.2021, Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N 77-161000-010356-2021 от 15.10.2021.
Ответчиком представлено заключение комплексной экспертизы N 0188/К/У-01, выполненное при участии представителя собственника и застройщика, согласно которому по результатам визуально-инструментального обследования объекта экспертизы по адресу: г. Москва, Каширский пр-д, д. 25, корп. 4, квартира N 191, было установлено, что качество выполненных строительно-отделочных работ соответствует обязательным требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям.
- Недостатков, перечисленных в экспертном заключении N А22-0914/8-3 о стоимости восстановительного ремонта объекта от 14.09.2022, выполненном Мухиным М.С., не выявлено.
- Специалистом выявлены замечания, которые на данный момент нельзя однозначно разграничить - к строительным либо эксплуатационным ввиду использования квартиры по назначению и отсутствия замечаний в момент приемки помещения. Данные замечания несущественные.
- Обнаруженные замечания не оказывают влияние на эксплуатационные свойства квартиры. Факторы, препятствующие использованию квартиры по прямому назначению, отсутствуют.
Доказательств того, что возникновение выявленных недостатков обусловлено некачественным выполнением работ застройщиком, материалы дела не содержат.
Кроме того, суд указал, что позиция истца по уменьшению покупной цены объекта осуществляется путем возмещения стоимости ее ремонта несостоятельна, поскольку требования о возмещении расходов на устранение недостатков и требования о соразмерном уменьшении покупной цены различны по своему правовому содержанию и требуют различных средств доказывания (пункты 1, 2 и 3 части 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ).
На основании изложенного, судебная коллегия соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций и находит их законными, обоснованными, соответствующими имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела.
При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу в их совокупности, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нормы материального права применены правильно.
Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.
Доводы, приведенные в кассационной жалобе, тождественны тем доводам, которые являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и свидетельствуют о несогласии с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств.
Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 25.04.2024 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2024 по делу N А40-132461/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
