Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.02.2024 N Ф05-35891/2023 по делу N А41-67143/2022 Требование: О признании права собственности на объекты недвижимости (квартиры). Обстоятельства: Предприниматель ссылается на то, что на основании договора цессии он принял права участника долевого строительства и исполнил обязательства по оплате стоимости квартир в полном объеме. Решение: Требование удовлетворено, поскольку обязательства застройщика перед участниками строительства возникли у правопредшественника фонда защиты прав граждан до вступления в силу Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ, исключившего юридических лиц из понятия "участник строительства".
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 февраля 2024 г. по делу N А41-67143/2022
Резолютивная часть постановления объявлена 08.02.2024
Полный текст постановления изготовлен 15.02.2024
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего - судьи Лазаревой И.В.
судей Красновой С.В. и Федуловой Л.В.
при участии в заседании:
от Публично-правовой компании "Фонд Развития Территорий" - не явился, извещен;
от индивидуального предпринимателя Полянок Любови Александровны - Гришин А.А., по доверенности от 12.10.2022
от третьих лиц - не явился, извещен;
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Публично-правовой компании "Фонд Развития Территорий" (ответчика)
на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2023
по делу N А41-67143/2022
по иску индивидуального предпринимателя Полянок Любови Александровны
к Публично-правовой компании "Фонд Развития Территорий" с требованиями
о признании права собственности на объекты недвижимости,
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Хайгейт" в лице конкурсного управляющего Тулинова Сергея Владимировича, общество с ограниченной ответственностью "Стройнедвижимость" в лице конкурсного управляющего Рупчева Алексея Викторовича, Фонд "Специальные проекты фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства",
установил:
индивидуальный предприниматель Полянок Любовь Александровна (далее - ИП Полянок Л.А., предприниматель, истец) обратилась в суд с исковым заявлением к публично-правовой компании "Фонд развития территорий" (далее - ППК "Фонд развития территорий", Фонд, ответчик) о признании права собственности на жилое помещение, площадью 47.3 кв. м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Московская область, городской округ Красногорск, город Красногорск, микрорайон Опалиха, улица Пришвина, дом 14, квартира 112, кадастровый номер 50:11:0040203:7174; и признании права собственности на жилое помещение, площадью 48.9 кв. м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Московская область, городской округ Красногорск, город 2 74_13535736 Красногорск, микрорайон Опалиха, улица Пришвина, дом 14, квартира 121, кадастровый номер 50:11:0040203:7183; и признании права собственности на жилое помещение, площадью 46 кв. м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Московская область, городской округ Красногорск, город Красногорск, микрорайон Опалиха, улица Пришвина, дом 14, квартира 331, кадастровый номер 50:11:0040203:7393.
К участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Хайгейт" (далее - ООО "Хайгейт") в лице конкурсного управляющего Тулинова Сергея Владимировича, общество с ограниченной ответственностью "Стройнедвижимость" (далее - ООО "Стройнедвижимость") в лице конкурсного управляющего Рупчева Алексея Викторовича, Фонд "Специальные проекты фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства" (вместе - третьи лица).
Решением Арбитражного суда Московской области от 15.02.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2023 решение суда первой инстанции отменено, исковое заявление удовлетворено.
Не согласившись с принятым по делу постановлением, ППК "Фонд развития территорий" обратилась в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции. В обоснование кассационной жалобы истец ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и указывает, что формирование судебной практики в пользу коммерческих организаций и предпринимателей, приобретавших жилые помещения в инвестиционных целях, уравнивает их в правах с гражданами на приоритетное получение объектов недвижимости, в связи с чем социальные механизмы, разработанные для защиты интересов таких граждан, теряют свой смысл и предназначение; истец не осуществляет владение недвижимым имуществом, спорное имущество находится во владении Фонда.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.
Судом округа было удовлетворено ходатайство предпринимателя об участии в судебном заседании с использованием информационной системы "Картотека арбитражных дел" (онлайн-заседания).
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца возражал относительно удовлетворения жалобы, письменный отзыв на которую приобщен к материалам дела в соответствии со статьей 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Кассационная жалоба рассмотрена в порядке статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом.
Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения постановления суда апелляционной инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между ООО "СтройНедвижимость" и ООО "Хайгейт" был заключен договор участия в долевом строительстве N ДУ-14-2/4 от 01.07.2016, по условиям которого подлежат передаче жилые помещения в виде квартир, расположенных в многоквартирном доме N 14 по строительному адресу: Московская область, Красногорский район, вблизи г. Красногорска, на земельном участке с кадастровым номером: 50:11:0040203:48, а именно квартиры, имеющие следующие характеристики: N 14-112 (этаж 5, тип 2, подъезд 3, площадь 46,8 кв. м), N 14-121 (этаж 7, тип 2, подъезд 3, площадь 48 кв. м), N 14-331 (этаж 8, тип 2, подъезд 10, площадь 45,9 кв. м).
Решением Арбитражного суда Московской области от 09.07.2018 по делу N А41-44405/2018 ООО "Хайгейт" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.
В рамках указанного банкротного дела конкурсный управляющий ООО "Хайгейт" обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о передаче имущества и обязательств застройщика приобретателю - Фонду "Специальные проекты Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства".
Определением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-44407/18 от 08.04.2019 заявленные требования удовлетворены, суд определил передать Фонду "Специальные проекты Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства" с обязательным переоформлением разрешений на строительство, выданных Министерством строительства Московской области Должнику имущество застройщика: земельный участок, предназначенный для строительства ЖК "Опалиха ОЗ" (земельный участок общей площадью 263 464 кв. м с кадастровым номером 50:11:0040203:48, расположенный по адресу обл. Московская, р-н Красногорский, вблизи г. Красногорска, принадлежащий ООО "Хайгейт" на праве аренды на основании договора аренды земельного участка N 444 от 27.12.2006), со всеми неотделимыми улучшениями на указанном земельном участке (в том числе объектами незавершенного строительства: многоквартирными домами N 7; 14; 15; 16; 17; 18; 19, подземным паркингом на 306 м/мест).
06.11.2020 в результате проведенных открытых торгов по продаже имущества должника ООО "Стройнедвижимость" между ООО "Стройнедвижимость" (в лице конкурсного управляющего) и ИП Полянок Л.А. был заключен Договор уступки права требования (далее - Договор цессии), согласно которому ООО "Стройнедвижимость" уступило в полном объеме, а истец принял все права (требования) к ООО "Хайгейт" в части прав участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве.
Договор цессии прошел государственную регистрацию (от 07.06.2021).
Обязательства по оплате договора участия в долевом строительстве и договора цессии были исполнены в полном объеме, что подтверждается, в том числе Выпиской из реестра требований кредиторов исх. N 2021-ХГ/5З от 10.12.2021, из которой следует, что требования о передаче вышеуказанных квартир были включены в реестр требований, неисполненные обязательства перед должником со стороны истца отсутствуют.
Договор уступки от 09.11.2020 зарегистрирован 28.12.2020 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области за N 50:11:0020206:318-50/215/2020-3193.
В настоящее время жилой дом достроен, введен в эксплуатацию и квартиры, являющиеся предметом настоящего требования, индивидуально определены и поставлены на кадастровый учет как самостоятельные объекты недвижимости.
Федеральным законом от 30.12.2021 N 436-ФЗ ППК "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства" был переименован в Публично правовую компанию "Фонд развития территорий".
ИП Полянок Л.А. обратилась в Фонд с требованием о передаче вышеуказанных квартир, а также сообщила о состоявшейся уступке, которое Фондом не исполнено, что явилось основанием для настоящего иска.
Суд первой инстанции, отказывая в иске, пришел к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права, отметив, что первоначальные требования застройщику предъявило юридическое лицо, которое в силу действующего законодательства в настоящее время не является участником строительства. Суд первой инстанции исходил из отсутствия обязательств у Фонда по предоставлению жилых помещений юридическим лицам, ранее признававшимся участниками строительства, либо о праве застройщика-банкрота оставить часть помещений за собой для дальнейшего расчета с этими юридическими лицами в натуральном виде, при этом судом учтено, что требования истца в реестре требований участников строительства не включены, спор между истцом и ответчиком в отношении объекта отсутствует.
Выводы суда первой инстанции мотивированы положениями статей 8, 12, 21.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) (пункт 3.2 статьи 201.1, статьи 201.8-1, 201.8-2, 201.9, 201.10 - 201.14, 201.15-1, 201.15-2, 201.15-2-1).
Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции правомерно руководствовался следующим.
Исполнение застройщиком или лицом, на которое возложены обязанности застройщика, обязанностей по передаче жилых помещений являются основанием для первичного возникновения у участника строительства права собственности на квартиры, подлежащие передачи участнику строительства.
Уклонение от исполнения такой обязанности является не только прямым нарушением требований Закона N 214-ФЗ, но и дополнительно нарушает права участника строительства на первичное оформление в собственность объекта долевого участия.
Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 151-ФЗ) понятие "участник строительства" для целей применения специальных правил о банкротстве застройщиков (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" изменено, из него исключено упоминание о юридических лицах.
Закон N 151-ФЗ, исключивший юридических лиц из понятия "участника строительства" в деле о банкротстве, вступил в силу 27.06.2019, при этом из пункта 16 статьи 16 этого закона следует, что Закон о банкротстве в новой редакции применяется в случае, если дело о банкротстве возбуждено после вступления его в силу.
Руководствуясь пунктом 17 статьи 16 Закона N 151-ФЗ, в соответствии с которым часть положений Закона о банкротстве в новой редакции (в том числе устанавливающих понятие "участника строительства" - определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.09.2022 N 305-ЭС19-12342(3)) применяются в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до дня вступления в силу Закона N 151-ФЗ при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди, суд апелляционной инстанции исследовал вопрос о том, начались ли по состоянию на 27.06.2019 расчеты с кредиторами в деле о банкротстве общества "Ваш город" (застройщика), и пришел к выводу, что обязательства застройщика перед участниками строительства переданы правопредшественнику фонда определением от 08.04.2019, то есть до вступления в силу Закона N 151-ФЗ (27.06.2019).
Учитывая фактические обстоятельства, а также принимая во внимание, что предприниматель обратился с требованием о включении в реестр жилых помещений до даты изменения нормативного регулирования, в соответствии с пунктом 17 статьи 16 Закона N 151-ФЗ суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что к спорным правоотношениям Закон о банкротстве применяется в прежней редакции, без учета изменений, внесенных Законом N 151-ФЗ.
Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства и доводы сторон, приведенные в обоснование заявленных требований и возражений на них, руководствуясь положениями статей 1, 130, 131, 132, 133.1 и 164, 218, 219, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункта 1 пункта 1 и подпункта 1 пункта 7 статьи 201.8, 201.15.2 Закона о банкротстве, статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", части 6 статьи 1 Закона N 218-ФЗ, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что заявленный иск является надлежащим способом защиты вещного права, поскольку иная возможность регистрации права собственности за истцом в настоящее время отсутствует.
Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют позиции Верховного суда Российской Федерации, изложенной в Определении Верховного суда Российской Федерации от 04.07.2023 N 305-ЭС23-283.
Установив, что ответчик зарегистрировал свое право собственности на спорные объекты (жилые помещения площадью 47,3 кв. м и 48.9 кв. м) и принимает меры к их реализации, согласно представленной в материалы дела выписки из ЕГРН помещение жилое, площадь 46 кв. м, адрес (местоположение): Российская Федерация, Московская область, городской округ Красногорск, город Красногорск, микрорайон Опалиха, улица Пришвина, дом 14, квартира 331, кадастровый номер 50:11:0040203:7393 зарегистрировано за Сахаровой И.А. 07.03.2023, т.е. после принятия обжалуемого решения, суд отказал в удовлетворении требований в отношении третьей квартиры.
Иное толкование заявителем жалобы положений действующего законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора, не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права.
Нарушений судом апелляционной инстанций норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебных актов, не установлено.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта, предусмотренных в статье 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. ст. 176, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2023 по делу N А41-67143/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
