Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.08.2023 N Ф05-20469/2023 по делу N А41-66948/2022 Требование: О признании незаконными решений регистрационного органа, обязании погасить записи ЕГРН о договорах участия в долевом строительстве и ипотеке в силу закона. Обстоятельства: Решениями в погашении записей, внесенных в отношении арендуемого обществом земельного участка, было отказано в связи с непредставлением документа-основания для погашения записи о наличии прав требования участника долевого строительства, а также в связи с тем, что с заявлениями обратилось ненадлежащее лицо. Решение: Требование удовлетворено, так как в связи с ликвидацией стороны спорных договоров договоры и обязательства по ним прекратились, у регистрационного органа отсутствовали основания для приостановления, а затем для отказа в погашении записей.
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 августа 2023 г. по делу N А41-66948/2022
Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2023 года
Полный текст постановления изготовлен 25 августа 2023 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Латыповой Р.Р.,
судей Ананьиной Е.А., Петропавловской Ю.С.,
при участии в заседании:
от заявителя: общества с ограниченной ответственностью "Красинвест" - Марковкин А.Н., представитель по доверенности от 5 сентября 2022 года;
от заинтересованного лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - извещено, представитель не явился;
от третьих лиц: извещены, представители не явились;
рассмотрев 23 августа 2023 года в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
на решение от 20 апреля 2023 года
Арбитражного суда Московской области,
на постановление от 19 июня 2023 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
по делу N А41-66948/2022,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Красинвест"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
третьи лица: Администрация городского округа Красногорск Московской области, Хмельков Максим Юрьевич, Артемова Любовь Александровна, Гунин Андрей Геннадьевич, Равинская Татьяна Игоревна, Лунев Александр Андреевич, Стрелов Алексей Юрьевич, Клочкова Надежда Мироновна, Траншкина Лидия Геннадьевна, Шиков Андрей Александрович, Мергалиева Оксана Викторовна, Кисиль Сергей Петрович, Калашников Сергей Александрович, Кокотов Михаил Анатольевич,
о признании незаконным решения,
установил:
решением Арбитражного суда Московской области от 20 апреля 2023 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 июня 2023 года, удовлетворено заявление общества с ограниченной ответственностью "Красинвест" (далее - заявитель, общество "Красинвест") о признании незаконными решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - управление, регистрационный орган) от 27 сентября 2022 года N КУВД-001/2022-25922831/13, КУВД-001/2022-25922831/11, КУВД-001/2022-25922831/19, КУВД-001/2022-25922831/17, КУВД001/2022-25922831/15, от 7 октября 2022 года N КУВД-001/2022-27886696/11, КУВД-001/2022-27886696/15, КУВД-001/2022-27886696/13, КУВД001/2022-27886696/14, КУВД-001/2022-27886696/19, КУВД-001/2022-27913319/15, КУВД-001/2022-27913319/17, КУВД001/2022-27913319/19, КУВД-001/2022-27913319/11, КУВД-001/2022-27913319/13; обязании погасить записи ЕГРН о договорах участия в долевом строительстве N 50-50/011-50/011/004/2015-3465/1, 50-50/011-50/011/008/2015-2767/1, 50-50/011-50/011/008/2015-3321/1, 50-50/011-50/011/001/2015-951/1, 50-50/011-50/011/001/2015-4745/1, 50-50-11/170/2014-026, 50-50-11/153/2014-085, 50-50-11/153/2014-084, 50-50-11/153/2014-073, 50-50-11/128/2014-731, 50-50-11/128/2014-482, 50-50-11/128/2014-481, 50-50-11/128/2014-480, 50-50-11/104/2014-166 и запись об ипотеке в силу закона N 50-50-11/153/2014-088.
Не согласившись с выводами судов, Управление Росреестра по Московской области обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить судебные акты первой и апелляционной инстанции как принятые с нарушением норм права.
В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы.
Кассационная жалоба рассмотрена в порядке статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежаще.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм права, суд округа пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов ввиду следующего.
Как установлено судами и следует из материалов дела, общество "Красинвест" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 50:11:0010112:50 на основании договора аренды земельного участка от 30 мая 2022 года N 191.
Ранее указанный земельный участок находился в аренде у АО "Водолей".
Согласно выписке из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:11:0010112:50, на данный участок зарегистрированы договоры участия в долевом строительстве (записи 50-50/011-50/011/004/2015-3465/1, 50-50/011-50/011/008/2015-2767/1, 50-50/011-50/011/008/2015-3321/1, 50-50/011-50/011/001/2015-951/1, 50-50/011-50/011/001/2015-4745/1, 50-50-11/170/2014-026, 50-50-11/153/2014-085, 50-50-11/153/2014-084, 50-50-11/153/2014-073, 50-50-11/128/2014-731, 50-50-11/128/2014-482, 50-50-11/128/2014-481, 50-50-11/128/2014-480, 50-50-11/104/2014-166) и запись об ипотеке в силу закона в пользу АО "Водолей" N 50-50-11/153/2014-088.
Общество "Красинвест" обратилось в управлением с заявлениями о погашении записей об ипотеке и договорах долевого участия в строительстве, внесенными в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Решениями от 27 сентября 2022 года N КУВД-001/2022-25922831/13, КУВД-001/2022-25922831/11, КУВД-001/2022-25922831/19, КУВД-001/2022-25922831/17, КУВД001/2022-25922831/15, от 7 октября 2022 года N КУВД-001/2022-27886696/11, КУВД-001/2022-27886696/15, КУВД-001/2022-27886696/13, КУВД001/2022-27886696/14, КУВД-001/2022-27886696/19, КУВД-001/2022-27913319/15, КУВД-001/2022-27913319/17, КУВД001/2022-27913319/19, КУВД-001/2022-27913319/11, КУВД-001/2022-27913319/13 в погашении записей отказано в связи с не предоставлением документа - основания для погашения записи о наличии прав требования участника долевого строительства, а также в связи с тем, что с заявлениями обратилось ненадлежащее лицо.
Не согласившись с решениями управления, заявитель обратился в суд.
В силу пунктов 1, 11, 14 статьи 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости. Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
В случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица.
В силу пунктов 1, 8, 11.1 статьи 48 Закона о регистрации государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). Заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора. Одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства осуществляется погашение записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
В соответствии со статьей 407 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
Как установлено судами, решением Арбитражного суда Московской области от 24 октября 2017 года по делу N А41-30775/17 АО "Водолей" признано несостоятельным (банкротом).
Определением Арбитражного суда Московской области от 17 января 2019 года по делу N А41-30775/17 конкурсное производство завершено, АО "Водолей" ликвидировано, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ.
Ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам (пункт 1 статьи 61 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 126 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства: снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника.
Все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу (пункт 1 статьи 131 Закона о банкротстве).
В соответствии с пунктом 3 статьи 139 Закона о банкротстве продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
Оценка имущества должника осуществляется в порядке, установленном статьей 130 настоящего Федерального закона.
Денежные средства, вырученные от продажи имущества должника, включаются в состав имущества должника.
Конкурсный управляющий или лица, имеющие в соответствии со статьями 113 и 125 настоящего Федерального закона право на исполнение обязательств должника, производят расчеты с кредиторами в соответствии с реестром требований кредиторов (пункт 1 статьи 142 Закона о банкротстве).
Из разъяснений, содержащихся в пункте 15 "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2019)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 17 июля 2019 года) следует, что по смыслу пункта 2 статьи 2, статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) участниками долевого строительства (далее - участники строительства, дольщики) являются лица, перед которыми у застройщика возникла обязанность передать в будущем как жилые, так и нежилые помещения.
Соответственно, положения статей 12.1 и 13 названного Закона об обеспечении исполнения обязательства застройщика перед такими лицами применяются независимо от конкретного вида (жилое или нежилое помещение) объекта долевого строительства.
В ситуации, когда застройщик начинает испытывать финансовые трудности и впадает в несостоятельность, алгоритм исполнения обязательств перед дольщиками изменяется с учетом специального банкротного регулирования, в том числе в зависимости от того, какой вид помещения (жилое или нежилое) являлся предметом договора. Законодательством о несостоятельности (здесь и далее - в редакции, применяемой к спорным отношениям) предусмотрены определенные механизмы, в результате применения которых к дольщикам в итоге должно будет перейти право собственности на оплаченные жилые помещения (например, передача участникам строительства объекта незавершенного строительства, передача жилых помещений в уже построенном доме и т.д. - статьи 201.10 - 201.11 Закона о банкротстве).
В отношении нежилых помещений подобные законодательные механизмы не установлены.
Лица, заключившие договор участия в долевом строительстве, предметом которого является передача нежилого помещения, вправе заявить о включении в реестр своего денежного требования на общих основаниях.
Из изложенного следует, что требования дольщиков из договоров долевого участия в строительстве нежилых объектов, подлежат включению в реестр требований кредиторов.
Данные требования в ходе банкротстве трансформируются из неимущественных требований в денежные.
Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц дольщики каких-либо пояснений, возражений в части нарушения их прав и интересов не представили.
Таким образом, поскольку в связи с ликвидацией стороны спорных договоров, договоры и обязательства по ним прекратились, суды пришли к выводу, что у регистрационного органа отсутствовали основания для приостановления, а затем для отказа в государственной регистрации погашения записей о договорах долевого участия в строительстве и об ипотеке.
На основании изложенного, суды, руководствуясь положениями части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 2 и части 3 статьи 201 АПК РФ, пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований общество "Красинвест", поскольку оспариваемые решения регистрационного органа не соответствуют закону и нарушают права заявителя.
Выводы судов сделаны на основании правильного применения норм материального права.
Доводы управления о непредставлении документов - оснований отклоняются.
В силу пункта 14 статьи 53 Закона о регистрации в случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица. В случае, если такая выписка не представлена заявителем, орган регистрации прав запрашивает выписку (сведения, содержащиеся в ней) в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц.
Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, поскольку не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права и направлены на переоценку сделанных судами выводов, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Поскольку нормы материального права, регулирующие спорные отношения, судами применены правильно, процессуальных нарушений не допущено, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятых по делу судебных актов.
Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 20 апреля 2023 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 июня 2023 года по делу N А41-66948/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
