Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.03.2024 N Ф05-3597/2024 по делу N А41-25840/2023 Требование: О признании отсутствующим обременения в виде ипотеки (залога недвижимости), обязании исключить из ЕГРН сведения о наличии обременения. Обстоятельства: Орган местного самоуправления указывает на то, что запись об обременении земельного участка нарушает его права. Решение: Требование удовлетворено, поскольку в связи с расторжением договора аренды земельного участка, погашением регистрационной записи об ипотеке прекратились права и обязанности по залоговым отношениям, возникшие между застройщиком и участниками долевого строительства.
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 марта 2024 г. по делу N А41-25840/2023
Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2024 года
Полный текст постановления изготовлен 29 марта 2024 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Латыповой Р.Р.,
судей Анисимовой О.В., Шевченко Е.Е.,
при участии в заседании:
от истца: Администрации городского округа Красногорск Московской области - Захарова О.В., представитель по доверенности от 15 марта 2024 года;
от ответчика: Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - извещено, представитель не явился;
от третьих лиц: публично-правовой компании "Фонд развития территорий" - извещено, представитель не явился;
конкурсного управляющего Ефремова Игоря Игоревича - извещено, представитель не явился;
рассмотрев 28 марта 2024 года в судебном заседании кассационную жалобу Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
на решение от 20 июля 2023 года
Арбитражного суда Московской области,
на постановление от 27 ноября 2023 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
по делу N А41-25840/2023,
по исковому заявлению Администрации городского округа Красногорск Московской области
к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
третьи лица: публично-правовая компания "Фонд развития территорий", конкурсный управляющий Ефремов Игорь Игоревич
о признании.
установил:
администрация городского округа Красногорск Московской области (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - ответчик) со следующими требованиями:
1. Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки (залога недвижимости), запись регистрации N 50-50/011-50/011/012/2015-789/2 в ЕГРН от 17 марта 2016 года 12:22:45 в отношении объекта недвижимого имущества земельного участка площадью 5 500 кв. м с кадастровым номером 50:11:0010110:96, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Московская область, Красногорский район, г. Красногорск, ул. Лесная, стр. корп. 11.
2. Возложить на Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области обязанность исключить из ЕГРН сведения о наличии обременения в виде ипотеки (залога недвижимости), запись регистрации N 50-50/011-50/011/012/2015-789/2 от 17 марта 2016 года 12:22:45 в отношении объекта недвижимого имущества земельного участка площадью 5 кв. м, с кадастровым номером 50:11:0010110:96, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Московская область, Красногорский район, г. Красногорск, ул. Лесная, стр. корп. 11.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены публично-правовая компания "Фонд развития территорий" и конкурсный управляющий Ефремов Игорь Игоревич.
Решением Арбитражного суда Московской области от 20 июля 2023 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 27 ноября 2023 года, исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с выводами судов, ответчик обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить судебные акты первой и апелляционной инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
От администрации поступил отзыв на кассационную жалобу, в котором она выразила несогласие с изложенными в ней доводами.
В судебном заседании представитель администрации возражал против удовлетворения кассационной жалобы.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых решения и постановления, в связи со следующим.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между администрацией и ЗАО "МЖК" был заключен договор аренды земельного участка N 418, площадью 5 500 кв. м, с кадастровым номером 50:11:0010110:96, категория земель - земли населенных пунктов, в границах указанных в кадастровом паспорте земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, Красногорский район, г. Красногорск, ул. Лесная, стр. корп. 11 вид разрешенного использования - для проектирования и строительства жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями.
В отношении земельного участка с кадастровым номером 50:11:0010110:96, в ЕГРН внесена запись о регистрации ипотеки N 50-50/011-50/011/012/2015-789/2 от 17 марта 2016 года в силу закона, в связи с заключением договора участия в долевом строительстве от 29 декабря 2015 года N 1512021-2нп.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 февраля 2019 года по делу N А41-61176/18 по исковому заявлению администрации к ЗАО "МЖК", договор аренды земельного участка N 418, площадью 5 500 кв. м, с кадастровым номером 50:11:0010110:96 - был расторгнут, на ЗАО "МЖК" возложена обязанность вернуть (передать по акту приема-передачи) земельный участок с кадастровым номером 50:11:0010110:96 органу местного самоуправления.
Решением Арбитражного суда Московской области от 24 декабря 2020 года по делу N А41-24293/20 ЗАО "МЖК" признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.
ППК "Фонд развития территорий" 30 ноября 2021 года обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением в порядке ст. 201.15-2 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности банкротстве", в котором просила удовлетворить заявление о намерении стать приобретателем ЗАО "МЖК" на земельный участок с кадастровым номером 50:11:0010110:96 и объектов незавершенного строительства.
Определением Арбитражного суда Московской области от 15 июня 2022 года по делу N А41-24293/20 фонду отказано в удовлетворении заявления о намерении.
Между администрацией и ООО "Стройкомплекс" 7 декабря 2022 года был заключен муниципальный контракт N 0148200005422000715 на выполнение работ и оказание услуг, связанных с выполнением инженерных изысканий, разработкой проектной и рабочей документации, выполнением строительно-монтажных работ по строительству многоквартирного жилого дома по адресу: Московская область Московская область, Красногорский район, г. Красногорск, ул. Лесная, стр. корп. 11. Размещение многоквартирного дома, предусмотрено на земельном участке с кадастровым номером 50:11:0010110:96, вид разрешенного использования - для проектирования и строительства жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями.
Согласно выписке из ЕГРН, истцу стало известно, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:11:0010110:96 зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона N 50-50/011-50/011/012/2015-789/2 (срок действия с 17 марта 2016 года по 30 сентября 2018 года).
Усмотрев в записи об обременении на указанный земельный участок в виде ипотеки нарушение своих прав, администрация обратилась в суд с исковым заявлением.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.
Выводы арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам соответствуют.
В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.
Пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона N 214-ФЗ, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам. Между тем, Закон N 214-ФЗ и Закон об ипотеке, предусматривая указанные основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия. В этом случае, следует руководствоваться положениями ГК РФ и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса.
Следовательно, с момента прекращения права аренды, в связи с расторжением договора аренды, прекращается и право залога аренды участников долевого строительства.
Частью 1.1 статьи 25 Закона N 102-ФЗ установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона N 214-ФЗ, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Таким образом, из содержания данной нормы следует, что до погашения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, регистрационной записи об ипотеке, сохраняются права и обязанности по залоговым отношениям, возникшие между залогодателем (застройщиком) и залогодержателем (участником долевого строительства) на основании договора долевого участия в строительстве; вместе с тем, права залогодержателя и обязанности залогодателя прекращаются только после проверки органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, факта исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных договором долевого участия в строительстве и последующего погашения регистрационной записи об ипотеке.
Суды пришли к обоснованному выводу о том, что в связи с расторжением договора аренды земельного участка, погашением регистрационной записи об ипотеке, прекратились права и обязанности по залоговым отношениям, возникшие между ЗАО "МЖК" и участниками долевого строительства.
В этой связи судами первой и апелляционной инстанций обоснованно указано на наличие оснований для исключения из ЕГРН регистрационной записи об обременении - ипотеке (залоге недвижимости) в отношении указанного земельного участка, а, следовательно, и для удовлетворения исковых требований.
Вопреки доводам заявителя кассационной жалобы, суды пришли к мотивированному выводу о верном избрании истцом способа защиты нарушенного права в виде обращения в суд с исковым заявлением к ответчику.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 постановления N 10/22, в случаях, когда запись в ЕГРП (с 1 января 2017 года на основании закона о государственной регистрации - ЕГРН) нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В пункте 53 постановления N 10/22 разъяснено, что ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные доказательства, суды нижестоящих инстанций пришли к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, поскольку в материалах дела содержаться доказательства, подтверждающие нарушения прав истца.
Доводы кассационной жалобы ответчика были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая оценка, с которой суд кассационной инстанции согласен.
Несогласие ответчика с принятыми судебными актами не опровергает выводы судов об обстоятельствах дела и о применении норм материального права, основанные на полном и всестороннем исследовании представленных сторонами доказательств, в связи с чем не может служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
Переоценка имеющихся в материалах дела доказательств и установленных судами первой и апелляционной инстанций обстоятельств находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениям и статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов в любом случае, по делу не установлено.
С учетом изложенного, судебные акты являются законными и обоснованными, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 20 июля 2023 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 27 ноября 2023 года по делу N А41-25840/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
