Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.05.2024 N Ф05-4663/2024 по делу N А41-51344/2023 Требование: Об обязании выполнить условие инвестиционного контракта о передаче доли муниципального образования в многоквартирном доме участникам долевого строительства, чьи права были нарушены. Обстоятельства: Орган местного самоуправления ссылается на неисполнение инвестором-застройщиком обязанности по перезаключению договоров долевого участия с гражданами, инвестировавшими денежные средства в строительство домов и пострадавшими в результате недобросовестных действий застройщика (третьего лица). Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку инвестором-застройщиком представлены доказательства завершения правоотношений между ним и гражданами восстановлением прав последних путем передачи квартир и выплаты компенсаций.
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 мая 2024 г. по делу N А41-51344/2023
Резолютивная часть постановления объявлена 16.05.2024
Полный текст постановления изготовлен 30.05.2024
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего - судьи Аталиковой З.А.,
судей Беловой А.Р., Лазаревой И.В.,
при участии в заседании:
от Администрации городского округа Клин: Грудкова О.С. по доверенности от 13.09.2023 N 138-Д
от общества с ограниченной ответственностью "Компания ТехноСтройОлимп": Куркина А.В. по доверенности от 19.09.2023 N 09/23
от Министерства жилищной политики Московской области: не явился
от Еникеевой Виктории Феликсовны: не явился
от Тарасенко Зинаиды Владимировны: не явился
от Гринишиной Ирины Дмитриевны: не явился
от Севостьянова Алексея Николаевича: не явился
от Артемовой Ольги Андреевны: не явился
от Чепруновой Татьяны Александровны: не явился
от Вараксина Матвея Олеговича: не явился
от Вараксиной Полины Олеговны: не явился
рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы
общества с ограниченной ответственностью "Компания ТехноСтройОлимп"
на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2024 по делу N А41-51344/2023 в мотивировочной части
Администрации городского округа Клин
на решение Арбитражного суда Московской области от 23.11.2023 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2024 по делу N А41-51344/2023
по иску Администрации городского округа Клин
к обществу с ограниченной ответственностью "Компания ТехноСтройОлимп" об исполнении;
установил:
администрация городского округа Клин (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением об обязании общества с ограниченной ответственностью "Компания ТехноСтройОлимп" (далее - ООО "Компания ТехноСтройОлимп", общество, ответчик) в 30-дневный срок с даты вступления в силу решения суда выполнить пункт 3.1.3 инвестиционного контракта от 02.09.2016 на строительство 9-этажного жилого дома позиция N 30 по адресу: Московская область, г. Клин, микрорайон Майданово, участок N 4, а именно передать долю муниципального образования "обманутым дольщикам", в соответствии с пунктами 2, 4, 5, 9, 11, 12, 13, 14, 16, 18 Приложения N 1 к инвестиционному контракту, в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: Московская область, г. Клин, микрорайон Майданово, д. 2, корп. 4.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство жилищной политики Московской области (далее - министерство), Еникеева Виктория Феликсовна (далее - Еникеева В.Ф.), Тарасенко Зинаида Владимировна (далее - Тарасенко З.В.), Гринишина Ирина Дмитриевна (далее - Гринишина И.Д.), Севостьянов Алексей Николаевич (далее - Севостьянов А.Н.), Артемова Ольга Андреевна (далее - Артемова О.А.), Чепрунова Татьяна Александровна (далее - Чепрунова Т.А.), несовершеннолетние: Вараксин Матвей Олегович и Вараксина Полина Олеговна (далее - Вараксин М.О., Вараксина П.О.; далее совместно - третьи лица).
Решением Арбитражного суда Московской области от 23.11.2023, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2024, в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, администрация и общество обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами.
В обоснование своей кассационной жалобы администрация ссылается на нарушение судами норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам и указывает на неполное выяснение судами обстоятельств, имеющих значение для дела. В связи с чем просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и вынести по делу новый судебный акт, которым требования удовлетворить.
В обоснование своей кассационной жалобы общество выражает несогласие с мотивировочной частью постановления суда апелляционной инстанции, содержащей, по мнению заявителя, доводы и выводы, не соответствующие представленным в материалы дела доказательствам. В связи с чем просит исключить указанные сведения из мотивировочной части судебного акта апелляционного суда.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) информация о рассмотрении настоящих кассационных жалоб размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети "Интернет".
Отводов составу суда не поступило.
Определением Арбитражного суда Московского округа от 11.04.2024, судебное заседание по рассмотрению кассационных жалоб, назначенное на 11.04.2024, отложено на 16.05.2024.
До рассмотрения кассационных жалоб по существу в Арбитражный суд Московского округа от администрации поступили письменные пояснения к своей жалобе, от общества поступил отзыв на кассационную жалобу администрации, содержащий возражения относительно ее удовлетворения, которые приобщены к материалам дела в соответствии со статьями 81, 279 АПК РФ.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца и представитель ответчика доводы своих кассационных жалоб поддержали, возражали против удовлетворения жалоб друг друга.
Надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства третьи лица явку своего представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.
Изучив материалы дела, выслушав представителей, обсудив доводы кассационных жалоб и возражений на них, проверив в порядке статей 286, 287, 288 АПК РФ законность обжалованных судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по заявленным в жалобах доводам, поскольку считает, что судами при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.
Как следует из материалов дела, 02.09.2016 между муниципальным образованием "Клинский муниципальный район" и ООО "Компания ТехноСтройОлимп" (инвестор-застройщик) заключен инвестиционный контракт, предметом которого является совместная реализация сторонами инвестиционного проекта - строительство 9-этажного жилого дома, позиция 30, общей площадью жилого здания ориентировочно 8 962,68 кв. м, общей площадью квартир (общей площадью жилых помещений) ориентировочно 6 257,43 кв. м, расположенного на земельном участке по адресу: Московская область, г. Клин, микрорайон Майданово, участок N 4, в границах земельного участка с к.н. 50603:0010306:16 с разрешенным использованием "для жилищного строительства".
Условиями контракта предусмотрено, что инвестор-застройщик осуществляет финансирование проектирования и строительство инвестиционного объекта в размере 100% затрат, а также финансирование строительства объектов социальной и инженерной инфраструктуры в объеме и за счет доли муниципального образования на условиях контракта и в ходе осуществления инвестиционного проекта инвестор-застройщик передает гражданам, инвестировавшим денежные средства в строительство многоквартирных домов и пострадавшим в результате недобросовестных действий застройщика (далее по тексту - "обманутые дольщики") проблемные объекты по отдельно заключаемым договорам купли-продажи и/или договорам долевого участия, площадь в жилых помещениях в инвестиционном объекте в количестве кв. м и в счет первоначально оплаченного "обманутым дольщиком" долевого взноса, указанных в Приложении N 1 в пределах доли муниципального образования и за ее счет - 10% от общей площади квартир (общей площади жилых помещений) завершенного строительством и введенного в эксплуатацию жилого дома.
Дополнительные площади (превышение) жилых помещений от указанных в Приложении N 1 оплачиваются "обманутым дольщиком" по рыночной стоимости (не превышающей 52 460 руб. за один кв. м) на момент заключения договора купли-продажи и/или договора долевого участия.
Ссылаясь на то, что ООО "Компания ТехноСтройОлимп" после получения продления разрешения на строительство, злоупотребляя правом, договоры долевого участия с "обманутыми дольщиками" не перезаключило, уклоняется от исполнения взятых на себя обязательств по обеспечению "обманутых дольщиков" жильем, пытаясь возложить данное обязательство на администрацию, истец обратился с настоящими требованиями.
При разрешении спора суды руководствовались положениями статей 1, 8, 307, 309, 310, 421, 431 ГК РФ, статьи 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", с учетом разъяснений, изложенных в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора".
Исследовав и оценив обстоятельства дела и представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суды исходили из того, что в материалы дела представлены доказательства завершения правоотношений ответчика и физических лиц восстановлением прав, выразившимся в передаче квартир и выплате компенсации в зависимости от позиции физического лица, и указали на отсутствие оснований для удовлетворения требований.
Как установлено судами, строительство осуществлено в границах земельного участка кадастровым номером 50:03:0010306:16 с разрешенным использованием "для жилищного строительства", находящимся у ООО "Компания ТехноСтройОлимп" на праве аренды по договору аренды земельного участка от 07.06.2016 N 3667, разрешение на строительство от 26.02.2015 N RU50-08-2015-119.
Строительство многоквартирного дома на дату рассмотрения спора завершено, застройщиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 05.04.2023 N RU50-03-23666-2023.
Условиями контракта установлен следующий порядок реализации доли истца по инвестиционному контракту сторонами: ответчик передает "обманутому дольщику" проблемных объектов по отдельно заключенным договорам купли-продажи и/или договорам долевого участия площадь в жилых помещениях в инвестиционном объекте, в количестве кв. м и в счет первоначально оплаченного "обманутым дольщиком" долевого взноса, указанных в Приложении N 1. Дополнительно площади (превышение) жилых помещений от указанных в Приложении N 1 оплачиваются "обманутым дольщиком" по рыночной стоимости (не превышающей 52 460 руб. за 1 (один) кв. м) на момент заключения договора купли-продажи и/или договора долевого участия.
Под "обманутым дольщиком" и "проблемными объектами" в целях инвестиционного контракта понимаются признанные таковыми истцом в установленном законом порядке физические лица и объекты недвижимости, внесенные в соответствующий реестр и упомянутые в Приложении N 1 к инвестиционному контракту.
Соответствующее уменьшение доли истца на указанное в Приложении N 1 количество кв. м осуществляется ответчиком в одностороннем порядке по факту заключения с конкретным "обманутым дольщиком" соответствующего договора и его регистрации, о чем общество письменно извещает истца с приложением копий подтверждающих документов.
Суды установили, что в конкретном случае восстановлению подлежали жилищные права пострадавших граждан от действия недобросовестного ООО "КлинСтройДом".
На момент принятия обязательств, ответчик обладал самостоятельным земельным участком под коммерческую застройку, выданными техническими условиями и разрешением на строительство, являясь до текущего периода плательщиком арендной платы за земельный участок без любых послаблений.
Установив отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о том, что проблемный объект и "обманутые дольщики", упомянутые Приложением N 1 к инвестиционному контракту, являются следствием недобросовестного поведения ответчика, суды пришли к выводу о том, что заключение указанного обязательства породило природу правоотношений, основанных на действующем в период сделки Законе Московской области от 01.07.2010 N 84/2010-ОЗ "О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области" (далее - Закон N 84/2010-ОЗ), а ответчик привлечен к восстановлению жилищных прав пострадавших граждан от действий недобросовестного третьего лица в качестве нового застройщика.
Отклоняя возражения администрации об утрате Законом N 84/2010-ОЗ силы, суды отметили, что согласно статье 4 ГК РФ действия указанного закона распространяется на период заключения инвестиционного контракта, правомерно приняв во внимание, что статус нового застройщика и природа правоотношений, установлена ранее апелляционным определением Московского областного суда от 01.08.2022 по делу N 33-19768/2022 и не подлежит в силу положений пункта 3 статьи 69 АПК РФ повторному доказыванию.
Довод администрации о неисполнении ответчиком условий контракта судами отклонен, учитывая имеющиеся в материалах дела доказательства о завершении правоотношений ответчика и физических лиц фактическим восстановлением прав, выраженном как в натуральной передаче квартир, так и в выплате компенсации в денежном выражении в зависимости от позиции стороны физического лица.
Судами при этом принято во внимание решение Клинского городского суда Московской области от 23.08.2023 по делу N 2-2470/2023, согласно которому Тимашкова (Еникеева) В.Ф., Тарасенко З.В., Гринишина И.Д., Севастьянов А.Н., Артемова О.А., Плисунов Э.В., Чикалюк Г.И., Кундина Е.В., Чурсина И.А., Вараксин О.Б., Чепрунова Т.А., Вараксин М.О., Вараксина П.О. исключены из числа пострадавших участников долевого строительства прекращением записи об обременении проблемного объекта.
Согласно указанному судебному акту прекращение записи в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) осуществлено по инициативе истца, при учете положений частей 8, 11.1 статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", а также пунктов 155, 159 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Росреестра от 01.06.2021 N П/0241, письма Росреестра от 23.11.2022 N 14-10239-ТГ/22.
Как указали суды, данное обстоятельство свидетельствует о том, что обращаясь за погашением записей в ЕГРН, истец, как уполномоченный орган, обладал исчерпывающим перечнем доказательств о восстановлении прав указанного перечня граждан.
Отклоняя доводы администрации о неисполнении обществом обязательств в отношении Гринишиной И.Д., суды установили, что с Гринишиной И.Д. 20.01.2017 заключен предусмотренный инвестиционным контрактом договор долевого участия в строительстве N ДДУ 12/М-30и, который впоследствии расторгнут по двустороннему соглашению сторон, Гринишина И.Д. впоследствии избрала для себя способом восстановления ее жилищных прав получение с ответчика денежной компенсации, для чего обратилась в Клинский городской суд Московской области, которым в настоящем вынесен судебный акт по делу N 2-1409/2023 о взыскании с общества суммы, равноценной стоимости квартиры, а также иные предусмотренные законом санкции. От получения квартиры Гринишина И.Д. отказалась, что отмечено в решении Клинского городского суда Московской области от 14.12.2023 по делу N 2-1409/2023.
Соответственно, как отметил апелляционный суд, в отношении Гринишиной И.Д. истец утратил право требовать исполнения обязательств по инвестиционному контракту, поскольку переход права состоялся, кроме того истец был уведомлен о переходе права письмом от 28.06.2022 N 06/268-02, соответственно.
Исследовав обстоятельства, связанные с обязательством в отношении Вараксина О.Б., его сожительницы Чепруновой Т.А. и их совместных детей - Вараксина М.О., Вараксиной В.О. суды установили, что указанные лица в адрес общества за заключением договора никогда не обращались, соответственно, ответчик не обладал возможностью нарушить их права.
Судами принято во внимание, что в материалах дела имеются договоры участия в долевом строительстве, заключенные в период 2017 года с Тимашковой (Еникеевой) В.Ф., Тарасенко З.В., Гринишиной И.Д., Севастьяновым А.Н., Артемовой О.А., Плисуновым Э.В., Чикалюк Г.И., Кундиной Е.В., Чурсиной И.А., прошедшие процедуру государственной регистрации согласно содержащейся в них отметке.
Кроме того, суды пришли к выводу о том, что правовая природа заключенных с ответчиком договоров участия в долевом строительстве в совокупности с фактом исполнения обществом пункта 3.1.3 инвестиционного контракта свидетельствует о завершенной процедуре уступки прав от истца к физическому лицу, которую статья 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не исключает.
Так, письмом от 28.06.2022 N 06/268-02, направленным истцу в порядке пункта 3.1.3 инвестиционного контракта, ответчик уведомил об исполнении своих обязательств, что является доказательством исполнения обществом своей части инвестиционного контракта.
При таких обстоятельствах суды согласились с тем, что после исполнения условий, предусмотренных в пункте 3.1.3 инвестиционного контракта, истец выступает в настоящем споре ненадлежащей стороной, утратив право требования с ответчика.
Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу и соответствуют фактическим обстоятельствам дела и положениям действующего законодательства.
Отклоняя доводы кассационной жалобы общества, суд округа отмечает, что вопреки доводам кассатора, указывающего, что суд апелляционной инстанции в указанном фрагменте судебного акта на странице 6 в абзацах 5-8 и на странице 7 в абзаце 1 установил обстоятельства, имеющие значения для правоотношений сторон, данная часть судебного акта сформирована по принципу компиляции и изложения доводов и обстоятельств, на которых истец основывает свои требования в исковом заявлении, что соотносится с требованиями, установленными в пунктах 8 - 12 части 2 статьи 271 АПК РФ.
Доводы кассационной жалобы администрации основаны на неверном толковании норм права, повторяют доводы, изложенные в апелляционной жалобе, которые были предметом исследования в суде апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка с указанием в судебном акте подробных мотивов их отклонения.
Заявляя те же доводы в кассационной жалобе, заявитель не учитывает полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 АПК РФ в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки, и, по сути, заявляет доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судом апелляционной инстанции доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства.
Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не нарушены.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 23.11.2023 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2024 по делу N А41-51344/2023 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
